Yapı denetim hizmet bedeli, bir yapının denetimi için yapı denetim kuruluşuna ödenecek tutardır ve keyfi belirlenmez: yapı yaklaşık maliyeti × kademeli oran formülüyle, Bakanlıkça her yıl yayımlanan birim maliyetlere göre hesaplanır. 2026 birim maliyetleri 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan tebliğle belirlendi ve 1 Ocak 2026’dan itibaren geçerli. Bu rehber, hesabın tüm bileşenlerini güncel rakamlarla adım adım açıklar.
Hizmet Bedeli Nasıl Hesaplanır? Formül
Hesap iki çarpandan oluşur:
Hizmet Bedeli = Yapı Yaklaşık Maliyeti × Oran
Yapı Yaklaşık Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı (m²) × Birim Maliyet (TL/m²)
Yani önce yapının yaklaşık maliyeti bulunur (alan × birim maliyet), sonra bu tutara yapı büyüklüğüne göre değişen kademeli oran uygulanır.
İnşaat alanı hesabında; ışıklıklar hariç, bodrum kat, asma kat ve çatı arasındaki mekanlar ile ortak alanlar dâhil tüm katların toplam alanı esas alınır.
2026 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri (Temsili)
Birim maliyet, yapının sınıf ve grubuna göre Bakanlıkça belirlenir; KDV hariçtir, genel giderler ve yüklenici kârı dâhildir. 2026 yılı için öne çıkan değerler:
| Yapı sınıfı / grubu | Tipik karşılığı | 2026 birim maliyet |
|---|---|---|
| I. sınıf A | Basit tarım/hayvancılık yapısı | 2.600 TL/m² |
| II. sınıf B | Daha basit konut/işyeri | 12.500 TL/m² |
| III. sınıf A | 3 kata kadar apartman | 19.800 TL/m² |
| III. sınıf B | Konut: üç kat üzeri, yapı yüksekliği 21,50 m’ye kadar (21,50 m dâhil) | 21.050 TL/m² |
| III. sınıf C | 21,50–30,50 m konut | 23.400 TL/m² |
| IV. sınıf A | 30,50–51,50 m yüksek yapı | 26.450 TL/m² |
| IV. sınıf B | 51,50 m üzeri yüksek yapı | 33.900 TL/m² |
| V. sınıf (A–E) | İleri teknoloji/özel yapılar | 42.350–103.500 TL/m² |
Tablo temsilidir; yapının kesin sınıf/grubu ve tam birim maliyet listesi için 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan tebliğe başvurun. Yapı sınıfı yanlış seçilirse hizmet bedeli baştan hatalı kurulur.
Kademeli Hizmet Bedeli Oranları
Hizmet bedeli oranı sabit değildir; yapı denetim sözleşmesi bedeline esas toplam inşaat alanına göre kademelidir (4708 sayılı Kanun md. 5, 12.12.2024 tarihli 7534 sayılı Kanun’la değişik):
- 1.000 m²’ye (dâhil) kadar: yaklaşık maliyetin %1,75’i
- 1.001 – 50.000 m² (dâhil) arası: %1,5’i
- 50.000 m²’den büyük yapılar: %1,25’i
Örnek Hesap
1.200 m² inşaat alanlı, III. sınıf A grubu (19.800 TL/m²) bir apartman:
- Yaklaşık maliyet = 1.200 × 19.800 = 23.760.000 TL
- Alan 1.001–50.000 m² aralığında → oran %1,5
- Hizmet bedeli = 23.760.000 × %1,5 = 356.400 TL (KDV hariç)
Bu tutar tek seferde değil, inşaat ilerledikçe seviye tespitlerine bağlı hakediş dilimleri halinde tahsil edilir.
Oranı Değiştiren Özel Durumlar
- Elektronik dağıtıma tabi olmayan (500 m² altı) işler: oran %3,5’e kadar artırılabilir.
- Yapım süresi 1 yılı aşan işler: her yıl için oran %5 artırılır.
- Güçlendirme işleri: bedel, yapının tamamı için belirlenecek bedelin %25’inden az olamaz.
- İnşaat alanı değişirse: ruhsattan sonra alan değişiminde hizmet bedeli güncellenir ve ilave bedel hesaplanır.
Yades’te bu nasıl? Sınıf, alan ve oranı elle çarpıp Excel’de kovalamak yerine, Yades hizmet bedelini ve her seviyeye düşen hakedişi YDS verisinden otomatik hesaplar; brüt, %3+%3 kesinti ve net tutar tek çıktıda görünür. Kendi yapın için saniyede denemek istersen: Hakediş Net Tutar Hesaplayıcı →
Ödeme Nasıl ve Ne Zaman Yapılır? (6 Seviye)
Hizmet bedeli, yapı sahibince il muhasebe birimindeki emanet hesaba yatırılır ve inşaatın fiziki ilerlemesine göre 6 dilimde serbest kalır:
| Seviye | Aşama | Oran |
|---|---|---|
| 1 | Ruhsat (proje inceleme) | %10 |
| 2 | Kazı + temel üst kotu | %10 |
| 3 | Taşıyıcı sistem bitimi | %40 |
| 4 | Çatı/dolgu duvar/tesisat altyapısı | %20 |
| 5 | Mekanik + elektrik tesisat | %15 |
| 6 | İş bitirme | %5 |
Her hakediş ödemesinde, emanet hesaptan %3 ilgili idare payı + %3 Bakanlık döner sermaye payı (toplam %6) kesilir; kalan %94 kuruluşa ödenir. Hakediş sürecinin belge tarafını Hakediş ve Belge Yönetimi Rehberi‘nde, temel mantığını ise Hakediş Nedir? yazısında ayrıntılı ele aldık.
Sık Sorulan Sorular
2026’da yapı denetim birim maliyetleri ne kadar arttı?
3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan tebliğle 2026 birim maliyetleri 1 Ocak 2026’dan itibaren geçerli olacak şekilde belirlendi. Artış oranı tüm sınıflar için aynı değil; yapı sınıfına göre değişiyor. 2025 tebliğiyle karşılaştırma:
| Grup | 2025 | 2026 | Değişim |
|---|---|---|---|
| I. sınıf A | 2.100 TL/m² | 2.600 TL/m² | ≈ %24 |
| III. sınıf A (apartman, 3 kata kadar) | 17.100 TL/m² | 19.800 TL/m² | ≈ %16 |
| V. sınıf E | 86.250 TL/m² | 103.500 TL/m² | ≈ %20 |
Bu nedenle “birim maliyetler şu oranda arttı” biçiminde tek bir oran üzerinden hesap yapmak yanıltıcı olur; kendi yapı sınıfınızın iki yıla ait değerlerini karşılaştırmak gerekir.
Hizmet bedeli oranı her yapıda aynı mı?
Hayır. Oran, sözleşmeye esas toplam inşaat alanına göre kademelidir: 1.000 m²’ye kadar %1,75, 1.001–50.000 m² arası %1,5, 50.000 m² üzeri %1,25. 500 m² altı işlerde %3,5’e kadar artırılabilir, yapım süresi 1 yılı aşarsa yıllık %5 eklenir.
Bedeli yapı denetim firmasına doğrudan mı ödüyorum?
Hayır. Yapı sahibi bedeli firmaya değil, il muhasebe birimindeki emanet hesaba yatırır. Para, seviye tespitine bağlı hakediş idarece onaylandığında, %3 idare ve %3 Bakanlık payı düşülerek kuruluşa aktarılır.
Brüt hesapladım ama firmaya geçen tutar neden farklı?
Çünkü brüt hakedişten %3 idare + %3 Bakanlık payı (toplam %6) kesilir; kuruluşa net %94 ulaşır. Nakit akışı planını brüt değil net üzerinden yapmak doğru olur.
İnşaat alanı sonradan değişirse bedel ne olur?
Yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaat alanında değişiklik olursa hizmet bedeli yürürlükteki kademeli oranlara göre yeniden hesaplanır ve ilave bedel tahakkuk eder.
Bu yazıdaki oranlar 4708 sayılı Kanun’un (7534/2024 ile değişik) güncel metninden, birim maliyetler 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete tebliğinden alınmıştır. Bağlayıcı metin için mevzuat.gov.tr ve resmigazete.gov.tr’ye başvurun.
İlgili rehberler: Hakediş Nedir? · Hakediş ve Belge Yönetimi · Yapı Denetim Süreci A’dan Z’ye