Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 2026’nın ilk yarısında iki kez değişti: ilki 14 Ocak 2026 (RG 33137), ikincisi 1 Temmuz 2026 (RG 33297). İkisi birlikte, yapı denetim kuruluşlarının ruhsat öncesi proje kontrolünde bizzat baktığı birçok kuralı yeniledi — asansör eşikleri, emsal hesabında süs havuzu ve pergola, yeniden ruhsatta hangi mevzuatın uygulanacağı, mevcut yapılarda yangın merdiveni ve ofis/büro yapılarının konuta dönüştürülmesi. Her iki değişiklik de yayımı tarihinde yürürlüğe girdi; bugün ikisi de geçerli. Bu rehber her başlığı madde metnine dayanarak açıklar.
14 Ocak 2026 Değişikliği (RG 33137)
Yılın ilk değişikliği altı maddeden oluşuyor ve iki hükmü uygulamada sıkça karşımıza çıkıyor.
Mevcut Yapılarda Yangın Merdiveni: Bahçe Mesafesi Kullanılabilir
Yönetmeliğin 23 üncü maddesine eklenen dokuzuncu fıkra, mevzuat değişikliği veya yapıdaki artışlar nedeniyle yangın merdiveni zorunlu hâle gelen mevcut yapılar için pratik bir çıkış yolu getirdi:
“(9) Mevzuat değişikliği veya yapıdaki yükseklik, kat, alan artışları ya da kullanım amacı değişiklikleri nedeniyle yangın merdiveni yapılması zorunlu hale gelen mevcut yapılara ilişkin ilave veya tadilat ruhsatı taleplerinde; bina içinde yapılacak tadilatlarla yangın merdiveni tesis edilememesi halinde, can ve mal güvenliğini teminen parsel sınırına en az 1.50 metre mesafe bırakılmak kaydıyla yan ve arka bahçe mesafeleri içinde, parsel sınırına en az 3.00 metre mesafe bırakılmak kaydıyla ön bahçe mesafeleri içinde Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelikteki koşullara uyulmak suretiyle asgari ölçülerde yangın merdiveni yapılabilir.”
Sıralama önemli: bahçe mesafesi ilk seçenek değil. Önce bina içi çözüm denenir; ancak tesis edilemiyorsa bahçe mesafesine çıkılabilir ve o zaman da 1,50 m (yan/arka) veya 3,00 m (ön) sınır mesafesi ile yangın yönetmeliği koşulları birlikte sağlanmalıdır.
Müstakil Konutta Garaj Örtüsü ve Rüzgârlık Holü Ruhsattan Çıktı
59 uncu maddeye eklenen dördüncü fıkra, yalnızca tek bağımsız bölümlü müstakil konut parselleri için iki küçük yapıyı ruhsat dışına aldı:
“(4) Yalnızca tek bağımsız bölümlü müstakil konut yapılarından müteşekkil parsellerle sınırlı olmak üzere; 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak, her bir müstakil konutta benzer uygulama yapılmak, görsel ve yapısal olarak bütünlük arz etmek üzere bu uygulamalarda can güvenliği tedbirleri öncelikle dikkate alınmak, fen ve sanat kurallarına uygun olmak, taşıyıcı sisteme zarar verilmemek, yangın önlemleri alınmak, parsel sınırları hiçbir şekilde ihlal edilmemek kaydıyla; a) Otopark Yönetmeliği kapsamında bağımsız bölüm için ayrılması gereken otopark sayısı ile sınırlı olacak şekilde, en az iki yanı açık, iç yüksekliği 3.00 metreyi aşmayan, bahçe mesafeleri içinde de yapılabilen ve yangına dayanıklı malzemeden olacak şekilde takılıp sökülür nitelikte metal profiller üzerine basit garaj örtüsü yapılması, b) Binanın giriş kapısı önünde alanı 7 m²’yi ve iç yüksekliği 3.00 metreyi aşmamak üzere dış mekâna açılan sökülür takılır nitelikte malzemeden rüzgârlık holü yapılması, ruhsata tabi değildir.“
Muafiyet koşullu: 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat, her müstakil konutta benzer uygulama, görsel-yapısal bütünlük, taşıyıcı sisteme zarar vermeme ve parsel sınırının hiç ihlal edilmemesi birlikte sağlanmalı. Koşullardan biri yoksa yapı ruhsata tabi olmaya devam eder.
Diğer Üç Madde
- md. 4/1-(d): “ait olduğu bağımsız bölümün” ibaresinden sonra “sanayi siteleri hariç diğer yapılarda” ibaresi eklendi.
- md. 5/8: Fıkraya “zorunlu otopark alanları hariç” ibaresi eklendi ve fıkradaki “1.4” ibaresi “2.40” olarak değiştirildi.
- md. 57/4: Yapı aplikasyon projesi tanımı ve hazırlanma süreci, elektronik imza dâhil olacak şekilde yeniden düzenlendi.
Yürürlük: “Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.” → 14 Ocak 2026.
1 Temmuz 2026 Değişikliği (RG 33297)
Yılın ikinci ve daha kapsamlı değişikliği aşağıdaki başlıkları getirdi.
1 Temmuz 2026’da Ne Değişti?
| Konu | Değişen madde | Özet |
|---|---|---|
| Süs havuzu tanımı | md. 4 (yeni bent) | “Süs havuzu” ilk kez tanımlandı |
| Emsal hesabı | md. 5/8 | Pergola ve süs havuzunun bahçe alanının %20’sini geçmeyen kısmı emsal dışı |
| Asansör | md. 34/1 ve 34/8 | 3 katta asansör yeri, 4 ve üzeri katta asansör tesisi zorunlu |
| Yeniden ruhsat | md. 54/5 | 2 yıl içinde inşaata başlanıp başlanmamasına göre farklı mevzuat uygulanır |
| Mevcut müstakil konutlar | md. 59/5 | 3 katı geçmeyen tek bağımsız bölümlü konutlara sonradan asansör/platform |
| Ofis→konut | Geçici md. 7 | 1 yıl içinde sonuçlandırma kaydıyla tadilat ruhsatı |
Yürürlük maddesi net: “Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.”
Asansör Zorunluluğu: Kaç Katta Zorunlu?
Değişikliğin en çok aranan başlığı asansör eşikleri. Yönetmeliğin 34 üncü maddesinin birinci fıkrası şu hâle geldi:
“Tek bağımsız bölümlü konutlar hariç, bağımsız bölüm veya ortak alanlar (ısı merkezi, kazan dairesi, elektrik odası, su deposu, iklimlendirme merkezi, jeneratör odası ve benzeri teknik hacimler dışında) veya eklenti bulunan bodrum kat dahil olmak üzere kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunludur. Daha az katlı yapılarda da asansör yapılabilir.”
Dikkat edilecek üç ayrıntı:
- Bodrum kat sayıya dahil — ama yalnızca içinde bağımsız bölüm, eklenti veya (teknik hacimler dışındaki) ortak alan varsa.
- Teknik hacimler hariç: ısı merkezi, kazan dairesi, elektrik odası, su deposu, jeneratör odası gibi hacimler bulunan bodrum kat, bu sayıma dahil edilmez.
- Tek bağımsız bölümlü konutlar bu zorunluluğun dışında.
Aynı maddenin sekizinci fıkrası ise asansörün nereye kadar hizmet vermesi gerektiğini belirler:
“Asansör zorunluluğu bulunan binalarda asansörlerin, bodrum katlar dâhil tüm katlara hizmet vermesi zorunludur. Ancak bağımsız bölüm veya ortak alanlar veya eklenti bulunmayan bodrum katlara asansörün ulaştırılması zorunlu değildir.”
Yani “asansör var ama bodruma inmiyor” çözümü, o bodrumda bağımsız bölüm, eklenti veya ortak alan varsa artık kabul edilmez.
Mevcut Müstakil Konutlara Sonradan Asansör
Değişiklik yalnızca yeni yapıları düzenlemiyor; mevcut yapı stoku için de bir kapı açıyor. Yönetmeliğin 59 uncu maddesinin beşinci fıkrasına göre, bodrum hariç 3 katı geçmeyen, tek bağımsız bölüme sahip müstakil konutlarda bina içinde asansör ve/veya erişilebilirlik standartlarına uygun kaldırma iletme platformu tesis edilebilir. Koşullar şunlar:
- Fen ve sanat kuralları ile ilgili standartlara uygunluk,
- Taşıyıcı sistemle ilgili gerekli tedbirlerin alınması,
- İlgili idarenin gerekli gördüğü tüm projelerin hazırlanması,
- Fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütnamelerin verilmesi,
- İlgili idarenin tadilata izin vermesi.
Kullanıma alınabilmesi için de idarenin, imalatın projesine ve fen ve sanat kurallarına uygun yapıldığını tespit etmesi gerekir. Bu, yaşlanan ve erişilebilirlik ihtiyacı artan müstakil konut stoku için pratik bir imkân.
Emsal Hesabı: Süs Havuzu ve Pergolada %20 Kuralı
Yönetmeliğin 4 üncü maddesine “süs havuzu” tanımı eklendi: suyun farklı formlarda hareketlendirilmesiyle oluşturulan, görsel ve estetik amaç taşıyan, mimari yapıyla bütünlük arz eden, yüzme amacıyla kullanılmayan, müellif tarafından tasarlanan ve idarenin uygun gördüğü şekil ve ebatlarda yapılabilen havuz.
Tanımın pratik sonucu emsal hesabında görünür. 5 inci maddenin sekizinci fıkrasına göre; bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleriyle bütünleşik olmayan, bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılan pergola ve süs havuzlarının — 20 nci maddenin sekizinci fıkrasının (b) bendindeki kullanımlarla birlikte — bahçe alanının %20’sini geçmeyen kısımları emsale dahil edilmez.
Üç eşik birlikte okunmalı: peyzaj niteliğinde olmak, taşıyıcı sistemle bütünleşik olmamak ve %20 sınırını aşmamak. Üçünden biri sağlanmazsa alan emsale girer.
Yeniden Ruhsatta 2 Yıl Ayrımı: Hangi Mevzuat Uygulanır?
Uygulamada en çok tereddüt yaratan konulardan biri, ruhsatı yenilenen yapıda hangi tarihteki mevzuatın geçerli olduğuydu. 54 üncü maddenin beşinci fıkrasına eklenen cümleler bunu ikiye ayırdı:
Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmış yapılarda:
- Yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliğine ilişkin hususlarda → yürürlükteki mevzuat,
- Diğer tüm hususlarda → yapının ruhsat aldığı tarihteki mevzuat.
Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmamış yapılarda: yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre yapıya yeniden ruhsat düzenlenir.
Bu ayrım, güvenlik ve enerji başlıklarını her hâlde güncel mevzuata bağlarken, kazanılmış imar haklarını 2 yıl içinde işe başlamış yapılar için koruyor. Aynı değişiklikle 54 üncü maddenin on üçüncü fıkrası yürürlükten kaldırıldı.
Ofis/Büroyu Konuta Çevirme: Geçici Madde 7
Yönetmeliğe eklenen Geçici Madde 7, ofis stoku fazlası için sınırlı süreli bir dönüşüm imkânı getiriyor. Kapsam ve koşullar:
- Uygulama imar planı kararıyla konut yapılabileceğine ilişkin hüküm bulunan alanlarda,
- Ofis veya büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş yapılarda,
- Parselin tamamında konut kullanım oranı %60’ı geçmeyecek şekilde,
- Kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı, maddenin yayımı tarihinden itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırmak kaydıyla düzenlenebilir.
Süre kritik: 1 yıllık pencere başvuru değil sonuçlandırma süresidir. Dönüşüm düşünen yapı sahibinin proje ve başvuru takvimini buna göre kurması gerekir.
Yapı Denetim Kuruluşu Proje Kontrolünde Nelere Dikkat Etmeli?
Bu değişiklikler yapı denetim kuruluşunun ruhsat öncesi proje inceleme aşamasını doğrudan etkiliyor:
- Kat adedi sayımı: Bodrumun sayıma dahil olup olmadığı, içindeki hacimlerin niteliğine bağlı. Teknik hacim / eklenti / ortak alan ayrımı yanlış yapılırsa asansör zorunluluğu yanlış değerlendirilir.
- Asansörün hizmet ettiği katlar: Projede asansörün bodrum katlara ulaşıp ulaşmadığı, o katların niteliğiyle birlikte kontrol edilmeli.
- Emsal kontrolü: Pergola ve süs havuzu alanlarının %20 sınırı ve “taşıyıcı sistemle bütünleşik olmama” koşulu, mimari projede ölçülebilir biçimde gösterilmeli.
- Yeniden ruhsat dosyaları: Ruhsat tarihi ile inşaata başlama tarihi arasındaki süre, hangi mevzuatın uygulanacağını belirlediği için dosyada net olmalı.
- Tadilat ruhsatı başvuruları: Geçici Madde 7 kapsamındaki dönüşümlerde %60 oranı ve 1 yıllık sonuçlandırma süresi takip edilmeli.
- Yangın merdiveni tadilatlarında sıralama: Bahçe mesafesine çıkılmışsa, bina içi çözümün gerçekten mümkün olmadığının dosyada gösterilmesi ve 1,50 / 3,00 m sınır mesafelerinin sağlanması aranmalı.
- Ruhsatsız sayılan küçük yapılar: Müstakil konutlarda garaj örtüsü ve rüzgârlık holü muafiyeti koşullu; iki yanı açıklık, 3,00 m iç yükseklik, 7 m² alan ve sökülür-takılır nitelik sağlanmıyorsa yapı ruhsata tabidir.
- Hangi tarihin kuralı? 2026’da iki değişiklik olduğu için, dosyanın ruhsat/başvuru tarihi 14 Ocak – 1 Temmuz arasına düşüyorsa yalnızca ilk değişikliğin hükümleri geçerlidir.
Yades’te bu nasıl? Mevzuat değiştikçe proje kontrol ve ruhsat aşamasındaki kontrol kalemleri de değişiyor. Yades, YİBF’lerin hangi aşamada olduğunu renk kodlu takip eder; ruhsat ve proje aşamasındaki kayıtlar öne çıkar, tarih bağlantılı kontroller gözden kaçmaz. Yıllık abonelikte mevzuat kaynaklı güncellemeler ücretsizdir. Demo talep et →
Sık Sorulan Sorular
Asansör kaç katlı binada zorunlu?
Bodrum kat dahil kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla katlı binalarda ise asansör tesisi zorunludur. Bodrumun sayıma dahil olması, içinde bağımsız bölüm, eklenti veya (teknik hacimler dışındaki) ortak alan bulunmasına bağlıdır. Tek bağımsız bölümlü konutlar bu zorunluluğun dışındadır.
Mevcut 3 katlı evime sonradan asansör yaptırabilir miyim?
Bodrum hariç 3 katı geçmeyen, tek bağımsız bölüme sahip müstakil konutlarda mümkün. Standartlara uygunluk, taşıyıcı sisteme ilişkin tedbirler, idarenin istediği projeler ve fenni mesuliyet taahhütnameleri ile idarenin tadilat izni gerekir; kullanım için de idarenin uygunluk tespiti şarttır.
Süs havuzu emsale dahil mi?
Bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde, yapının ana taşıyıcı sistemleriyle bütünleşik olmayan pergola ve süs havuzlarının, ilgili kullanımlarla birlikte bahçe alanının %20’sini geçmeyen kısmı emsale dahil edilmez. %20’yi aşan kısım emsale girer.
Ruhsatım yenilenirse hangi tarihin mevzuatı uygulanır?
Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşaata başlanmışsa; yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliği konularında yürürlükteki mevzuat, diğer tüm konularda ruhsat tarihindeki mevzuat uygulanır. 2 yıl içinde inşaata başlanmamışsa yürürlükteki plan ve mevzuata göre yeniden ruhsat düzenlenir.
Ofisimi konuta çevirebilir miyim?
Uygulama imar planında konut yapılabileceğine dair hüküm bulunan alanlarda, ofis/büro ruhsatıyla yapımına başlanmış veya iskan almış yapılarda mümkün. Parselin tamamında konut kullanım oranı %60’ı geçemez ve tadilat ruhsatının maddenin yayımından itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırılması gerekir.
Değişiklikler ne zaman yürürlüğe girdi?
İkisi de yayımı tarihinde: birinci değişiklik 14 Ocak 2026, ikinci değişiklik 1 Temmuz 2026. Her ikisinde de ayrıca bir geçiş süresi öngörülmedi.
Mevcut binama yangın merdiveni bahçeye yapılabilir mi?
Ancak bina içinde yapılacak tadilatlarla yangın merdiveni tesis edilemiyorsa. Bu durumda yan ve arka bahçe mesafeleri içinde parsel sınırına en az 1,50 m, ön bahçe mesafesi içinde en az 3,00 m mesafe bırakılarak ve Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik koşullarına uyularak asgari ölçülerde yapılabilir.
Garaj örtüsü için ruhsat almam gerekir mi?
Yalnızca tek bağımsız bölümlü müstakil konut parsellerinde, en az iki yanı açık, iç yüksekliği 3,00 m’yi aşmayan, sökülür-takılır metal profil üzerine basit garaj örtüsü ruhsata tabi değildir; otopark sayısıyla sınırlıdır. Aynı fıkra, giriş kapısı önünde 7 m² ve 3,00 m’yi aşmayan rüzgârlık holünü de ruhsat dışına almıştır. Muvafakat, bütünlük, taşıyıcı sisteme zarar vermeme ve parsel sınırını ihlal etmeme koşulları saklıdır.
Bu yazıdaki hükümler, 14 Ocak 2026 tarihli ve 33137 sayılı ile 1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” metinlerinden derlenmiştir. Bağlayıcı ve güncel metin için mevzuat.gov.tr ile Resmî Gazete’ye başvurun.
İlgili rehberler: Yapı Denetim Süreci A’dan Z’ye · İskan (Yapı Kullanma İzni) Nasıl Alınır? · YİBF Nedir?